Immobiliare, quanto vale il sogno italiano degli acquirenti internazionali? Al mare il budget medio supera i 600 mila euro
Quanto vale il sogno di una casa in Italia per un acquirente internazionale? La risposta cambia sensibilmente a seconda del territorio in cui si cerca, ma anche dal Paese di provenienza di chi cerca. È questa la fotografia che emerge dai dati raccolti da Gate-away.com, che nel periodo estivo restituiscono un mercato internazionale tutt'altro che omogeneo, nel quale convivono richieste orientate a immobili dal valore più accessibile e una domanda rivolta verso proprietà di fascia decisamente più alta.
Tra il 1° giugno e il 31 agosto 2026, il valore medio degli immobili richiesti dagli acquirenti esteri in Italia si attesta a 427.921 euro, rispetto ai 396.807 euro registrati considerando i primi sei mesi dell'anno. Ancora più marcata è la differenza quando la ricerca si concentra sulle località di mare (entro 1 km dalla costa): qui il valore medio raggiunge 636.962 euro, contro i 598.336 euro del primo semestre.
Il dato costiero non significa però che il mercato internazionale sia diventato un mercato esclusivamente di fascia alta. Al contrario, la domanda continua a comprendere una componente molto ampia orientata verso immobili accessibili: in tutto il territorio italiano, il 45,19% delle richieste riguarda immobili fino a 100 mila euro, mentre un ulteriore 23,86% si colloca tra 100 e 250 mila euro. Nei comuni entro 1 km dalla costa la fascia sotto i 100 mila euro rappresenta il 36,37% delle ricerche, mentre il 25,10% si concentra tra 100 e 250 mila euro.
All'estremo opposto, gli immobili oltre 1 milione di euro rappresentano il 6,84% delle ricerche a livello nazionale e raggiungono l'11,44% nei comuni sulla costa.
Una stessa Italia, molti mercati immobiliari
Le differenze diventano ancora più evidenti quando si osservano le singole aree. Considerando la domanda complessiva nei principali territori analizzati, il valore medio degli immobili cercati passa dagli oltre 1 milione di euro del Lago di Como ai circa 206 mila euro del Monferrato, con valori intermedi per Valle d'Itria, Salento e Lunigiana.Nel focus sui comuni entro 1 km dalla costa, la forbice dei valori si amplia ulteriormente. Si passa dai 4,3 milioni di euro della Costiera Amalfitana ai 99.772 euro del Gargano, mentre il Golfo del Tigullio supera i 2,7 milioni e il Salento raggiunge 455.037 euro.
Nel focus sui comuni entro 1 km dalla costa, la forbice dei valori si amplia ulteriormente. Si passa dai 4,3 milioni di euro della Costiera Amalfitana ai 99.772 euro del Gargano, mentre il Golfo del Tigullio supera i 2,7 milioni e il Salento raggiunge 455.037 euro.
La lettura dei valori mostra quindi quanto possa essere diversa la fascia economica della domanda internazionale all'interno dello stesso mercato italiano: dalle destinazioni dove la ricerca si concentra su immobili relativamente accessibili fino ai territori nei quali entrano in gioco proprietà dal valore di diversi milioni di euro. Dietro la definizione di “casa al mare” convivono così segmenti immobiliari molto diversi, con livelli di prezzo e profili di domanda profondamente differenti.
Anche la nazionalità racconta un acquirente diverso
La pluralità della domanda emerge anche osservando la provenienza degli acquirenti internazionali. Tra i principali mercati esteri, il valore medio dell'immobile cercato in Italia raggiunge 509.170 euro per i francesi e 464.374 euro per gli statunitensi. Seguono i tedeschi con 360.011 euro e gli svedesi con 318.392 euro, mentre il valore medio per gli acquirenti britannici si attesta a 236.841 euro.Quando la ricerca si concentra sui comuni entro 1 km dalla costa, il valore medio aumenta per tutte le principali nazionalità considerate: gli statunitensi raggiungono 731.418 euro, i francesi 683.504 euro, gli svedesi 602.543 euro e i tedeschi 523.384 euro. Anche per gli acquirenti britannici il valore medio sale, arrivando a 411.950 euro.
Anche la fascia di prezzo ricercata varia in funzione della provenienza degli acquirenti e, soprattutto, della destinazione. Il confronto tra la domanda complessiva in Italia e quella relativa ai comuni entro 1 km dalla costa evidenzia, per tutte le principali nazionalità considerate, un minore peso della fascia fino a 100 mila euro e una maggiore incidenza delle fasce superiori nei comuni costieri.
La differenza è particolarmente evidente tra gli acquirenti svedesi e francesi: nei comuni entro 1 km dalla costa, la quota di ricerche oltre 1 milione di euro raggiunge rispettivamente il 16,54% e il 14,48%. Tra gli statunitensi si avvicina al 10%, mentre il mercato britannico mantiene una forte componente orientata verso immobili più accessibili, con il 53,65% delle ricerche costiere sotto i 100 mila euro.
Dalla casa accessibile alla proprietà di fascia alta
La fotografia dell'estate restituisce quindi un mercato internazionale molto più articolato di quanto possa suggerire il semplice dato sul valore medio. La fascia fino a 100 mila euro continua a rappresentare una parte consistente della domanda, ma al tempo stesso le destinazioni più prestigiose intercettano acquirenti con disponibilità economiche molto elevate. Nel caso delle località costiere, questa polarizzazione appare particolarmente evidente: più di una richiesta su dieci riguarda immobili oltre il milione di euro, mentre il 36,37% rimane nella fascia fino a 100 mila euro. Il mercato internazionale non si muove quindi secondo un unico modello di acquisto. Esistono piuttosto profili diversi, legati sia alla destinazione sia alla provenienza degli acquirenti: dalla ricerca di un immobile accessibile fino alla proprietà di pregio nelle località con i valori più elevati.
Per i territori e per gli operatori immobiliari, questo significa che la domanda estera non può essere letta soltanto attraverso un valore medio complessivo. La chiave è comprendere quale fascia di acquirenti guarda a un determinato territorio e quali caratteristiche dell'offerta possono incontrare le esigenze.
Il commento di Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com
“Il dato più interessante che emerge dall'estate è proprio la varietà della domanda internazionale", commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. “Quando parliamo di acquirenti stranieri tendiamo spesso a immaginare un profilo unico, ma i nostri dati raccontano una realtà molto più articolata. Ci sono acquirenti con budget contenuti che cercano opportunità in territori dove il rapporto tra prezzo e qualità della vita è particolarmente interessante, così come ci sono compratori orientati verso proprietà di valore elevato. E la stessa differenza si ritrova tra i diversi mercati esteri. Per questo oggi è sempre più importante non chiedersi soltanto dove vogliono comprare gli stranieri, ma capire quale acquirente può essere interessato a quale territorio e a quale tipo di immobile. È questa capacità di leggere la domanda e di collegarla all'offerta locale che può fare la differenza per il mercato immobiliare italiano.”