Procedura d’acquisto
Avete deciso di acquistare una casa, ma vi ponete mille domande sulle incognite che tale acquisto può comportare?
Il marasma di documenti legali, i cavilli, le lungaggini della contrattazione agitano i vostri sonni?
È sicuramente necessario avere una conoscenza puntuale di ciò che è necessario fare quando si acquista un immobile in Italia, evitando così errori ed omissioni che potrebbero avere gravi ripercussioni.
Poniamo alla vostra attenzione l'elenco dei passaggi fondamentali e degli accorgimenti da eseguire per avere i migliori risultati in tempi brevi:
1) IL CODICE FISCALE
La prima cosa necessaria è il CODICE FISCALE.
Se state pensando di acquistare un immobile in Italia avrete bisogno prima di tutto del CODICE FISCALE.
Il codice fiscale è un codice alfanumerico di 16 caratteri, basato sul cognome, nome luogo e data di nascita, che serve a identificare in modo univoco a fini fiscali le persone fisiche residenti sul territorio italiano.
2) APERTURA DI UN CONTO CORRENTE BANCARIO
Quando si vuole acquistare un immobile è utile aprire un conto corrente bancario in Italia sia perché renderà le procedure di pagamento più snelle, e sia perché sarà necessario per effettuare la domiciliazione bancaria delle utenze.
3) OFFERTA FORMALE DI ACQUISTO
Quando un cliente, dopo aver visitato diversi immobili, decide di procede con l’acquisto di uno di essi, la negoziazione comincia con L’OFFERTA DI ACQUISTO.
La proposta di acquisto deve essere fatta per iscritto, mentre la comunicazione dell'avvenuta accettazione può essere data verbalmente.
Una volta che il venditore firma la proposta, accettando il prezzo offerto, questi si impegna a non vendere l’immobile a nessun altro acquirente fino ad una certa data. Questo serve per tutelare l’acquirente dalla possibilità di perdere l’acquisto dell’immobile.
4) CONTROLLO PRESSO IL CATASTO
Prima di formalizzare l’acquisto è fondamentale effettuare un controllo al Catasto in modo da poter verificare se l’immobile è regolarmente registrato, appartiene al venditore o se non è soggetto a mutui o ipoteche.
5) IL CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare (detto compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (rogito). Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si vogliono verificare la persistenza dell’interesse alla transazione, la sussistenza di determinati vizi, o perché ci si vuole riservare la possibilità di apportare modifiche). Il preliminare deve contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. Il rogito verrà poi redatto ed eseguito da uno a tre mesi dopo il Compromesso.
Bisogna però ricordare che già la proposta di acquisto, qualora stipulata e accettata, crea già un rapporto tra le parti giuridicamente vincolante.
Una volta che il compromesso vien firmato e la caparra confirmatoria, equivalente a circa il 10% del prezzo d'acquisto, è stata versata, il venditore può decidere di recedere solo restituendo all'acquirente la caparra versata più una somma che equivale alla caparra stessa.
Esempio: Versando una caparra di €5.000 si avranno indietro i €5.000 della caparra più altri €5.000.
Nel caso in cui fosse l'acquirente a tirarsi indietro perderebbe per intero la caparra versata.
Il venditore (non inadempiente) e l’acquirente (non inadempiente), a seconda dei casi, possono comunque scegliere di domandare giudizialmente l'esecuzione o la risoluzione del contratto, chiedendo il risarcimento del danno.
Bisogna inoltre ricordare che la caparra può variare a seconda di molti fattori. Ma solitamente più basso sarà il costo della casa, più alto sarà il valore della caparra da versare e viceversa.
>> Talvolta, in luogo della “caparra confirmatoria”, l’acquirente versa un “acconto” che è un anticipo sul prezzo.
Esistono due tipi di compromesso: il primo è un documento pubblico, l'altro un contratto privato. Il notaio può sia redigere il documento pubblico che autenticare il contratto privato.
6) IL ROGITO
Il rogito notarile, o contratto finale, consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare. Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario.
È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).
È possibile che le parti scelgano di andare al rogito direttamente senza passare per il compromesso.
In caso di comproprietà, l’atto dovrà essere firmato da tutti i comproprietari, oppure, da un loro rappresentante al quale sia stata conferita una procura notarile. I controlli sull’esistenza d’ipoteche, pratiche di condono edilizio e problemi di piano regolatore, possono essere espressamente affidati al notaio; in caso contrario, questi si assume la responsabilità di registrare le affermazioni del venditore, non la veridicità delle stesse.
L’atto notarile dovrà essere trascritto dal notaio. L'originale resta conservato agli atti del Notaio.
COSTI
1) COSTI PER L'ACQUISTO di un immobile in Italia
I costi per l’acquisto di un immobile in Italia si aggirano tra il 10-20% del prezzo di acquisto
• Provvigione per l'agenzia immobiliare
Nel caso in cui si acquista una casa attraverso un'agenzia immobiliare, la provvigione dovuta all'agenzia si aggira intorno al 3% del prezzo di acquisto + IVA al 22%.
Una volta che e’ avvenuta la comunicazione al proponente dell’accettazione della proposta ad opera del proprietario del bene, l’affare e’ da considerarsi concluso per l’agenzia ai sensi dell’art. 1755 Cod. Civ. con relativo diritto quindi alla provvigione.
Generalmente, poi, il 3%+IVA non e’ diviso tra venditore e acquirente, ma il primo ed il secondo pagano, ciascuno, il 3%+IVA.
• Imposta di registo – Imposta ipotecaria – Imposta Catastale
Sono le 3 imposte principali da pagare quando si acquista un immobile assieme ad altre imposte tasse minori.
Il “valore catastale dichiarato” nel rogito rappresenta la base imponibile sulla quale queste 3 tasse vengono applicate e che attualmente potrebbe essere inferiore al valore di mercato della proprietà. Ma la regola del “valore catastale” non e’ applicabile a tutte le compravendite; infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come “privato”, ma come “società”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale dell’immobile.
L'ammontare di queste tre tasse da versare varia a seconda del tipo di proprietà e dalle “caratteristiche” dell'acquirente e del venditore:
A) Compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: un privato; oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile; oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva):
1. Imposta di registro
- prima casa: 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
- seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);
>> L'imposta di registro non può mai essere inferiore a €1.000
2. Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
3. Imposta catastale fissa: 50 euro.
b) Compravendite soggette ad Iva (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni; oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva):
1. Iva
- prima casa: 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
- seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
- fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);
2. Imposta di registro fissa: 200 euro;
3. Imposta ipotecaria fissa: 200 euro;
4. Imposta catastale fissa: 200 euro;
5. Imposta di bollo fissa: 230 euro;
6. Tassa ipotecaria fissa: 35 euro;
7. Tassa di voltura fissa: 55 euro.
>> Questo schema riassuntivo è valido come regola generale, ma prima di acquistare una proprietà è sempre bene verificare l'esatto ammontare delle tasse da pagare per non avere brutte sorprese in seguito.
• Spese notarili
Nella generalità dei casi si pagano le spese notarili per la preparazione del rogito da parte del notaio. Ma posso essere richieste anche per la preparazione del contratto preliminare se le parti redigono il compromesso attraverso la figura del notaio che poi provvederà a registrare l'originale agli atti.
L’ammontare varia di città in città e si calcola in base al valore dichiarato dell’immobile, ma generalmente sono simili, almeno dal punto di vista di ordinamento notarile. Ad esempio notarile di una grande città come Milano centro potrà applicare delle spese notarili superiori allo studio noterie del piccolo paese, più che altro per questioni di spese gestionali e non invece di tariffa notarile che e’ sempre la stessa.
• Altre spese
Queste possono includere ad esempio le spese legali; geometra o architetto per l'ispezione della proprietà; compagnia per il trasloco; ecc.
2) COSTI DI GESTIONE:
• IUC (imposta comunale unica)
È una tassa che include 3 imposte: IMU (non si paga sulla prima casa a meno che non sia una casa di lusso), TASI (tassa sui servizi municipali come la manutenzione delle strade, l'illuminazione pubblica, ecc.) e TARI (rifiuti, spazzatura). Chi possiede un immobile in Italia, sia esso residente o non residente, è soggetto al pagamento della IUC il cui importo è suddiviso in due/tre tranche.
>> L'IMU viene applicata sul valore catastale dell'immobile più un 5%. L'importo va ulteriormente moltiplicato per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale.
L'aliquota base per le seconde case è 0.76%, ma il comune potrà decidere di aumentarlo o diminuirlo del 0.3%.
>> Lo stesso discorso è valido anche per la TASI. Ma bisogna considerare anche che la somma di TASI e TARI non possono superare il 10.6%.
>> La TARI è calcolata invece sulla base dei metri quadrati.
• Utenze
Elettricità, acqua, riscaldamento, telefono, gas solitamente prevedono il pagamento di un fisso più una parte a consumo e si pagano ogni due mesi.
• Spese condominiali:
Se acquistate un immobile che fa parte di un condominio, dovrete pagare una tassa condominiale che varierà a seconda delle dimensioni e del tipo di area condominiale.
[Realizzato in collaborazione con Gaglione Studio Legale Internazionale]