Vendere casa da privato permette di evitare la provvigione di un\u2019agenzia immobiliare, ma non significa che l\u2019operazione sia completamente priva di costi. Il proprietario deve mettere in conto alcune spese legate alla documentazione, agli eventuali controlli tecnici e alla preparazione dell\u2019immobile. In determinate situazioni pu\u00f2 inoltre essere tenuto a pagare un\u2019imposta sulla plusvalenza realizzata con la vendita.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019importo complessivo dipende dalle caratteristiche della propriet\u00e0, dalla sua situazione documentale e fiscale e dalle modalit\u00e0 con cui si decide di gestire la compravendita. Ecco quali sono le principali spese da considerare, quali imposte spettano al venditore e come calcolare quanto si pu\u00f2 effettivamente ricavare dalla vendita.<\/p>\n\n\n\n
Non esiste una cifra valida per tutte le compravendite. Chi vende senza agenzia non deve normalmente sostenere il costo della provvigione immobiliare, ma pu\u00f2 comunque dover affrontare spese per ottenere l\u2019Attestato di Prestazione Energetica (APE), verificare la documentazione e risolvere eventuali irregolarit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
A queste voci si possono aggiungere i costi per le fotografie, la promozione dell\u2019annuncio, la consulenza di un tecnico o di un professionista e, nei casi previsti dalla legge, le imposte sulla plusvalenza.<\/p>\n\n\n\n
Le principali spese da mettere in conto sono<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n Non tutte queste spese sono obbligatorie in ogni vendita. Alcune riguardano soltanto immobili con particolari caratteristiche o situazioni da risolvere prima del rogito. \u00c8 quindi importante verificare in anticipo quali voci interessano davvero la propria propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Prima di mettere in vendita un\u2019abitazione \u00e8 necessario verificare di avere a disposizione la documentazione richiesta per la compravendita. Alcuni documenti potrebbero essere gi\u00e0 disponibili, mentre altri potrebbero dover essere richiesti o aggiornati.<\/p>\n\n\n\n Tra le spese da considerare rientrano soprattutto quelle per l\u2019APE e per le eventuali verifiche tecniche.<\/p>\n\n\n\n L\u2019APE descrive le prestazioni energetiche dell\u2019immobile e ne indica la classe energetica. \u00c8 un documento necessario per la vendita e deve essere messo a disposizione del potenziale acquirente gi\u00e0 durante la fase di promozione, secondo le disposizioni previste dalla normativa.<\/p>\n\n\n\n Se il proprietario non dispone di un attestato valido, deve incaricare un tecnico abilitato per predisporne uno nuovo. Il costo non \u00e8 stabilito da una tariffa nazionale unica e pu\u00f2 variare in base alla zona, alla tipologia dell\u2019immobile e al professionista incaricato.<\/p>\n\n\n\n L\u2019APE ha generalmente una validit\u00e0 massima di dieci anni, ma pu\u00f2 essere necessario aggiornarlo prima della scadenza in seguito a determinati interventi sull\u2019immobile o quando vengono meno le condizioni previste per mantenerne la validit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Un\u2019altra spesa possibile riguarda il controllo della documentazione catastale ed edilizia.<\/p>\n\n\n\n Prima della vendita \u00e8 opportuno verificare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto dell\u2019abitazione e che la situazione urbanistica ed edilizia sia regolare. Si tratta di verifiche distinte: la corrispondenza catastale, da sola, non dimostra la regolarit\u00e0 urbanistica dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n Se il proprietario non dispone di tutti i documenti, pu\u00f2 essere necessario rivolgersi a un geometra, architetto o ingegnere per recuperarli, esaminarli e svolgere gli accertamenti opportuni.<\/p>\n\n\n\n Il costo dipende dal lavoro richiesto. Una semplice verifica documentale ha un impegno diverso rispetto a un controllo approfondito che richiede l\u2019accesso agli atti presso il Comune o il confronto tra lo stato attuale dell\u2019immobile e i titoli edilizi.<\/p>\n\n\n\n Se durante i controlli emergono modifiche non correttamente documentate, potrebbe essere necessario affrontare ulteriori spese.<\/p>\n\n\n\n La situazione cambia sensibilmente a seconda del tipo di difformit\u00e0: alcune irregolarit\u00e0 possono essere regolarizzate, se ne ricorrono i presupposti di legge, mentre altre possono richiedere interventi pi\u00f9 complessi o non essere sanabili.<\/p>\n\n\n\n Prima di mettere in vendita casa \u00e8 quindi consigliabile far verificare la situazione da un tecnico abilitato. In questo modo si possono individuare eventuali problemi per tempo, stimare i costi e capire quali interventi siano effettivamente necessari.<\/p>\n\n\n\n La differenza economica pi\u00f9 evidente tra una vendita autonoma e una vendita tramite agenzia riguarda la provvigione immobiliare.<\/p>\n\n\n\n Quando il proprietario vende direttamente, senza avvalersi di un mediatore, non deve sostenere una commissione per l\u2019intermediazione. Se invece si affida a un\u2019agenzia, il compenso viene concordato tra le parti e pu\u00f2 essere espresso come percentuale sul prezzo di vendita oppure secondo altre modalit\u00e0 pattuite.<\/p>\n\n\n\n Non esiste una percentuale unica stabilita per legge: l\u2019importo dipende dall\u2019accordo con l\u2019agenzia e dalle condizioni dell\u2019incarico. Prima di firmare \u00e8 importante verificare quando matura il diritto alla provvigione, quale importo \u00e8 previsto e se al compenso si aggiunge l\u2019IVA.<\/p>\n\n\n\n Immaginiamo di vendere un immobile al prezzo di 250.000 euro e di aver concordato con un\u2019agenzia una provvigione del 3%, oltre all\u2019IVA.<\/p>\n\n\n\n In questo esempio, vendere senza agenzia permetterebbe di non sostenere i 9.150 euro di provvigione e IVA.<\/p>\n\n\n\n Il risparmio effettivo va per\u00f2 valutato considerando anche il lavoro che il proprietario dovr\u00e0 gestire autonomamente: preparazione dell\u2019annuncio, promozione, contatti con gli interessati, organizzazione delle visite e trattativa.<\/p>\n\n\n\n Una delle domande pi\u00f9 frequenti riguarda le imposte da versare al momento della compravendita.<\/p>\n\n\n\n In una normale vendita tra privati, il venditore non paga un\u2019imposta sul semplice incasso del prezzo. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative all\u2019acquisto sono generalmente a carico dell\u2019acquirente, secondo il regime fiscale applicabile alla compravendita.<\/p>\n\n\n\n Per chi vende, il principale aspetto fiscale da verificare \u00e8 invece l\u2019eventuale plusvalenza immobiliare.<\/p>\n\n\n\n La plusvalenza \u00e8 il guadagno realizzato quando si vende un immobile a un prezzo superiore rispetto al costo fiscalmente riconosciuto, tenendo conto delle regole previste dalla normativa.<\/p>\n\n\n\n In base alla disciplina ordinaria, la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile pu\u00f2 essere imponibile quando la cessione avviene entro cinque anni dall\u2019acquisto o dalla costruzione.<\/p>\n\n\n\n Sono previste importanti eccezioni. In particolare, non rientrano in questa regola:<\/p>\n\n\n\n Per gli immobili ricevuti in donazione, il periodo di cinque anni viene invece calcolato considerando la data di acquisto da parte del donante.<\/p>\n\n\n\n Quando la plusvalenza \u00e8 imponibile, il venditore pu\u00f2 assoggettarla, su richiesta, a un\u2019imposta sostitutiva del 26% da versare tramite il notaio al momento del rogito. In alternativa, il reddito pu\u00f2 essere assoggettato alla tassazione ordinaria secondo le regole previste.<\/p>\n\n\n\n Il calcolo deve essere effettuato considerando il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto dell\u2019immobile, oltre alle eventuali spese inerenti ammesse dalla normativa.<\/p>\n\n\n\n Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall\u2019acquisto pu\u00f2 perdere i benefici fiscali ottenuti, con il conseguente recupero delle imposte e l\u2019applicazione delle sanzioni previste.<\/p>\n\n\n\n La decadenza pu\u00f2 essere evitata, in particolare, acquistando entro un anno dalla vendita un altro immobile da destinare ad abitazione principale, nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 importante distinguere questa situazione dalla tassazione della plusvalenza: si tratta di due aspetti fiscali diversi, che possono avere conseguenze differenti per il venditore.<\/p>\n\n\n\n Dal 1\u00b0 gennaio 2024 \u00e8 stata introdotta una specifica disciplina fiscale per le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus.<\/p>\n\n\n\n In determinate condizioni, la vendita pu\u00f2 generare una plusvalenza imponibile anche quando sono trascorsi pi\u00f9 di cinque anni dall\u2019acquisto dell\u2019immobile. La norma riguarda gli immobili interessati da interventi Superbonus conclusi da non pi\u00f9 di dieci anni al momento della cessione.<\/p>\n\n\n\n Sono previste esclusioni, tra cui gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita, oppure per la maggior parte del periodo pi\u00f9 breve trascorso dall\u2019acquisto o dalla costruzione.<\/p>\n\n\n\n Questa disciplina presenta ulteriori aspetti specifici, anche per quanto riguarda il calcolo della plusvalenza e le spese sostenute per gli interventi. Se l\u2019immobile ha beneficiato del Superbonus, \u00e8 quindi opportuno verificare il caso con un commercialista o con il notaio prima di procedere alla vendita.<\/p>\n\n\n\n In una compravendita immobiliare, la scelta del notaio spetta generalmente all\u2019acquirente, che sostiene normalmente anche le spese relative all\u2019atto di compravendita.<\/p>\n\n\n\n Il venditore, quindi, non deve mettere automaticamente in conto il pagamento del notaio per il rogito. Le parti possono comunque concordare una diversa ripartizione di alcune spese e possono esserci costi specifici legati alla situazione dell\u2019immobile o a esigenze del venditore.<\/p>\n\n\n\n Per esempio, se \u00e8 necessario predisporre un atto separato o gestire particolari adempimenti relativi a un\u2019ipoteca, possono esserci ulteriori costi da valutare.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 sempre consigliabile chiedere al notaio un chiarimento preventivo sulle spese che spettano a ciascuna parte, cos\u00ec da evitare equivoci al momento della stipula.<\/p>\n\n\n\n Oltre alle spese tecniche e fiscali, ci sono altre voci che possono incidere sul ricavato finale.<\/p>\n\n\n\n Se sulla casa grava ancora un mutuo, il venditore deve considerare il debito residuo da estinguere con il ricavato della vendita o secondo gli accordi con la banca e l\u2019acquirente. La cancellazione dell\u2019ipoteca segue le procedure previste dalla legge e pu\u00f2 richiedere ulteriori adempimenti in situazioni particolari.<\/p>\n\n\n\n Chi vende un appartamento in condominio deve verificare di essere in regola con i pagamenti e informarsi su eventuali lavori straordinari deliberati. \u00c8 importante chiarire con l\u2019amministratore quali spese siano gi\u00e0 state sostenute e quali risultino ancora da versare.<\/p>\n\n\n\n La legge prevede inoltre una responsabilit\u00e0 solidale dell\u2019acquirente con il venditore per i contributi condominiali relativi all\u2019anno in corso e a quello precedente. Per questo motivo \u00e8 opportuno definire con chiarezza la situazione prima del rogito.<\/p>\n\n\n\n Vendere autonomamente significa anche occuparsi della presentazione della casa. Il proprietario pu\u00f2 realizzare personalmente le fotografie e gestire la pubblicazione degli annunci oppure affidarsi a un fotografo o a un professionista per valorizzare l\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n Anche la scelta dei portali su cui pubblicare l\u2019annuncio pu\u00f2 comportare costi diversi, a seconda dei servizi disponibili e del tipo di visibilit\u00e0 desiderata.<\/p>\n\n\n\n Per capire quanto rimarr\u00e0 al proprietario dopo la compravendita, non basta sottrarre dal prezzo concordato le eventuali spese per l\u2019agenzia.<\/p>\n\n\n\n Bisogna considerare anche il debito residuo del mutuo, se presente, gli eventuali costi tecnici ancora da sostenere, le spese condominiali da saldare e le imposte eventualmente dovute.<\/p>\n\n\n\n Per stimare il ricavato effettivo, si pu\u00f2 partire da un semplice calcolo:<\/p>\n\n\n\n Ricavato netto stimato = prezzo di vendita \u2212 spese a carico del venditore \u2212 eventuali imposte \u2212 debito residuo del mutuo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Il debito residuo del mutuo non rappresenta una nuova spesa della vendita, ma riduce la somma che rimane effettivamente disponibile al proprietario dopo l\u2019estinzione del finanziamento.<\/p>\n\n\n\n Immaginiamo una vendita al prezzo di 250.000 euro. Il proprietario vende direttamente, non ha un mutuo residuo e non deve pagare imposte sulla plusvalenza. Se deve ancora sostenere 1.000 euro tra APE e verifiche tecniche, il ricavato, prima di considerare eventuali altre spese, sar\u00e0 pari a 249.000 euro.<\/p>\n\n\n\n Si tratta di un esempio semplificato: ogni situazione deve essere valutata sulla base dei costi effettivi e degli eventuali obblighi fiscali.<\/p>\n\n\n\n La cosa pi\u00f9 importante \u00e8 preparare un prospetto delle spese prima di accettare una proposta d\u2019acquisto. In questo modo si pu\u00f2 affrontare la trattativa conoscendo il ricavato atteso e valutando con maggiore consapevolezza le offerte ricevute.<\/p>\n\n\n\n Una volta chiariti i costi e preparata la documentazione, il proprietario deve decidere come promuovere la propria casa.<\/p>\n\n\n\n Vendere senza agenzia non significa necessariamente limitarsi al mercato italiano. A seconda della posizione e delle caratteristiche dell\u2019immobile, tra i potenziali acquirenti possono esserci anche persone che vivono all\u2019estero e cercano una casa in Italia per le vacanze, per trasferirsi o come seconda abitazione.<\/p>\n\n\n\n Per raggiungere questo pubblico, il proprietario pu\u00f2 affiancare ai portali immobiliari generalisti una piattaforma specializzata come Gate-away.com<\/a><\/strong>, dedicata alla promozione di immobili italiani verso acquirenti internazionali.<\/p>\n\n\n\n Pubblicare un annuncio su un portale rivolto al mercato estero permette di ampliare le opportunit\u00e0 di contatto, senza limitare la promozione ai canali tradizionali.<\/p>\n\n\n\n Se stai pensando di vendere casa puoi scoprire<\/p>\n\n\n\nVoce di costo<\/strong><\/th> Quando \u00e8 prevista<\/strong><\/th> Da cosa dipende<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> Attestato di Prestazione Energetica (APE)<\/td> Quando l\u2019immobile ne \u00e8 sprovvisto o l\u2019attestato non \u00e8 pi\u00f9 valido<\/td> Superficie, caratteristiche dell\u2019immobile e tecnico incaricato<\/td><\/tr> Documentazione e verifiche tecniche<\/td> Quando occorre recuperare o aggiornare documenti e verificare la regolarit\u00e0 dell\u2019immobile<\/td> Situazione catastale, urbanistica ed edilizia<\/td><\/tr> Eventuali interventi di regolarizzazione<\/td> Se vengono riscontrate difformit\u00e0 sanabili<\/td> Tipo di irregolarit\u00e0 e interventi necessari<\/td><\/tr> Fotografie e promozione dell\u2019annuncio<\/td> Se si decide di affidare questi servizi a professionisti o piattaforme a pagamento<\/td> Servizi scelti e canali utilizzati<\/td><\/tr> Imposta sulla plusvalenza<\/td> Solo in specifiche situazioni previste dalla legge<\/td> Data e modalit\u00e0 di acquisto, prezzo di vendita e caratteristiche dell\u2019immobile<\/td><\/tr> Estinzione del mutuo e gestione dell\u2019ipoteca<\/td> Se sull\u2019immobile grava ancora un finanziamento<\/td> Debito residuo e modalit\u00e0 di estinzione<\/td><\/tr> Spese condominiali<\/td> Se l\u2019immobile si trova in un condominio<\/td> Quote ordinarie, eventuali arretrati e lavori deliberati<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Quali documenti e certificazioni deve pagare il venditore?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Quanto costa regolarizzare eventuali difformit\u00e0?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Vendere casa tramite agenzia: quanto si risparmia da privato?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Un esempio pratico: quanto incide la provvigione?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Voce<\/strong><\/th> Importo<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> Prezzo di vendita<\/td> 250.000 \u20ac<\/td><\/tr> Provvigione del 3%<\/td> 7.500 \u20ac<\/td><\/tr> IVA al 22% sulla provvigione<\/td> 1.650 \u20ac<\/td><\/tr> Totale provvigione e IVA<\/td> 9.150 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Quali tasse si pagano quando si vende casa?<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quando si paga l\u2019imposta sulla plusvalenza?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Cosa succede se si vende la prima casa prima di cinque anni?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Cosa cambia per gli immobili interessati dal Superbonus?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Chi paga il notaio quando si vende casa?<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quali altri costi deve considerare chi vende casa?<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Come calcolare quanto si ricava realmente dalla vendita?<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Come vendere casa da privato raggiungendo anche gli acquirenti internazionali?<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n